काठमाडौं । देशका प्रमुख महानगरमा जग्गाको सरकारी मूल्यांकनले सहरअनुसार ठूलो अन्तर देखाएको छ। आगामी आर्थिक वर्ष २०८३/८४ का लागि सार्वजनिक भएका स्थानीय तहका दर र मालपोत कार्यालयका न्यूनतम मूल्यांकनलाई क्षेत्रफल एउटै आधारमा मिलाएर हेर्दा काठमाडौंको मुख्य व्यापारिक क्षेत्रमा जग्गाको सरकारी मूल्य सबैभन्दा माथि देखिन्छ।
काठमाडौंमा प्रतिआना ५० लाख रुपैयाँसम्मको दर रहेको अवस्थामा भरतपुरको नारायणगढमा प्रतिकट्ठा ३ करोड ३८ लाख ८० हजार र पोखराको मुख्य क्षेत्रमा प्रतिवर्गमिटर १ लाख रुपैयाँसम्म मूल्यांकन गरिएको छ। तर यी दरहरू एउटै प्रयोजन र एउटै निकायले निर्धारण गरेका भने होइनन्।
काठमाडौंमा प्रतिआना ५० लाखसम्म
काठमाडौं महानगरपालिकाका मुख्य व्यापारिक क्षेत्रमा जग्गाको उच्च मूल्यांकन प्रतिआना ५० लाख रुपैयाँसम्म पुगेको छ। न्युरोड, इन्द्रचोक, असन, ठमेल, जमल, दरबारमार्ग, माइतीघर, सिंहदरबार आसपास, पुतलीसडक, रत्नपार्क, सुन्धारा र त्रिपुरेश्वरलगायतका मुख्य सडकसँग जोडिएका जग्गा उच्च मूल्यांकनमा छन्।
प्रतिआना ५० लाखको दरलाई रोपनीमा रूपान्तरण गर्दा १६ आना बराबर एक रोपनी भएकाले मूल्य प्रतिरोपनी ८ करोड रुपैयाँ हुन्छ।
तर यहाँ एउटा महत्त्वपूर्ण भिन्नता छ। काठमाडौं महानगरपालिकाले सम्पत्ति कर प्रयोजनका लागि जग्गाको मूल्यांकन गर्ने गरेको छ भने मालपोत कार्यालयले घरजग्गा कारोबारका लागि न्यूनतम मूल्यांकन तोक्छ। काठमाडौं महानगरपालिकाले २०८३/८४ मा पनि अघिल्लो मूल्यांकनलाई आधार बनाएर सम्पत्ति कर गणना गर्ने व्यवस्था गरेको जनाएको छ। महानगरको राजस्व विभागले २०८३ साउनमा २०८० सालमा गरिएको जग्गा मूल्यांकन दरलाई आधार मानेर सम्पत्ति कर लेखाजोखा गर्न वडा कार्यालयलाई परिपत्र गरेको छ।
त्यसैले काठमाडौंको ५० लाख प्रतिआनाको दरलाई आ.व. २०८३/८४ को नयाँ मालपोत न्यूनतम मूल्यांकन भनेर बुझ्नु उपयुक्त हुँदैन। अर्कोतर्फ, भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले आ.व. २०८३/८४ का लागि देशभरका मालपोत कार्यालयको छुट्टाछुट्टै न्यूनतम मूल्यांकन पुस्तिका सार्वजनिक गरेको छ।
काठमाडौं महानगरभित्र भने न्यून मूल्यांकन भएका क्षेत्रमा वडा नं. १४ का केही सहायक मार्ग तथा बाटो नभएका जग्गाको दर प्रतिआना ४ लाख रुपैयाँसम्म झर्ने देखिन्छ। यसले एउटै महानगरभित्र मुख्य व्यापारिक क्षेत्र र भित्री भूभागबीचको मूल्य अन्तर पनि ठूलो रहेको देखाउँछ।
भरतपुरको नारायणगढमा कट्ठाकै ३ करोड ३९ लाख
भरतपुरमा सबैभन्दा उच्च दर नारायणगढको शहीदपथ र महेन्द्र राजमार्गसँग जोडिएका क्षेत्रमा कायम गरिएको छ। लायन्स चोकदेखि शहीद चोक, पुल्चोक हुँदै नारायणी पुलसम्मको क्षेत्रमा व्यावसायिक जग्गाको मूल्यांकन प्रतिकट्ठा ३ करोड ३८ लाख ८० हजार रुपैयाँ पुगेको छ।
आवासीय जग्गाका लागि यही क्षेत्रमा प्रतिकट्ठा ३ करोड २३ लाख ४० हजार, औद्योगिक प्रयोजनका लागि ३ करोड ८ लाख र कृषि क्षेत्रका लागि २ करोड ६१ लाख ८० हजार रुपैयाँ दर कायम गरिएको छ।
तर ‘कट्ठा’ र ‘आना’ फरक क्षेत्रफलका एकाइ भएकाले यी दुईलाई सीधै तुलना गर्न मिल्दैन। एक कट्ठा करिब १०.६५ आना हुन्छ। त्यस आधारमा भरतपुरको ३ करोड ३८ लाख ८० हजार प्रतिकट्ठा दरलाई आनामा रूपान्तरण गर्दा करिब ३१ लाख ८० हजार रुपैयाँ प्रतिआना पर्न आउँछ।
अर्थात् कट्ठाको अंक ठूलो देखिए पनि समान क्षेत्रफलमा तुलना गर्दा काठमाडौंको ५० लाख प्रतिआना दरभन्दा भरतपुरको नारायणगढको दर कम हुन्छ। भरतपुरभित्रै मूल्यांकनको अन्तर अझ ठूलो छ। वडा नं. २९ को कविलास क्षेत्रमा बाटो नभएको कृषि जग्गाको दर प्रतिकट्ठा ९३ हजार ५०० रुपैयाँ मात्र छ। आवासीयका लागि १ लाख १५ हजार ५००, व्यावसायिकका लागि १ लाख २१ हजार र औद्योगिक जग्गाका लागि १ लाख १० हजार रुपैयाँ तोकिएको छ।
यसरी नारायणगढको उच्च दर र कविलासको न्यून दरबीच प्रतिकट्ठा मूल्यमा सयौँ गुणाको अन्तर देखिन्छ। भरतपुर महानगरले आ.व. २०८३/८४ का लागि ५ अर्ब ५१ करोड ७० लाख २३ हजार रुपैयाँको बजेट सार्वजनिक गरेको छ। महानगरको आन्तरिक आम्दानीमा घरजग्गा रजिस्ट्रेसन तथा खानी–खनिजजन्य पदार्थबाट प्राप्त हुने रकमको बाँडफाँटसमेत समावेश छ।
पोखरामा प्रतिरोपनी ५ करोडभन्दा बढी
पोखराको उच्च मूल्यांकन भने फरक एकाइमा छ। पोखरा महानगरपालिका–६ अन्तर्गत जिल्ला अदालतदेखि हल्लनचोकसम्मको मुख्य सडकमा जग्गाको मूल्य प्रतिवर्गमिटर १ लाख रुपैयाँ तोकिएको छ।
एक रोपनीमा ५०८.७४ वर्गमिटर हुने आधारमा उक्त दर प्रतिरोपनी ५ करोड ८ लाख ७४ हजार रुपैयाँ हुन्छ। यसरी क्षेत्रफल मिलाएर हेर्दा पोखराको यो दर भरतपुरको नारायणगढको उच्च व्यावसायिक दरसँग लगभग समान तहमा पुग्छ। भरतपुरको प्रतिकट्ठा ३ करोड ३८ लाख ८० हजारलाई रोपनीमा रूपान्तरण गर्दा करिब ५ करोड ९ लाख रुपैयाँ बराबर हुन्छ।
पोखरा–८ को न्युरोड तथा मुख्य पक्की सडक क्षेत्रमा प्रतिवर्गमिटर ९० हजार रुपैयाँ मूल्यांकन गरिएको छ। हल्लनचोकदेखि खहरे गैराको चौतारासम्म तथा हल्लनचोकदेखि जरेबर–बुलादी खोला क्षेत्रसम्म पनि यही दर छ।
पालिखे चोकदेखि महेन्द्रपुल हुँदै सिद्धार्थ चोकसम्म प्रतिवर्गमिटर ८० हजार तथा पृथ्वीचोकदेखि नयाँबजार हुँदै महेन्द्रपुलसम्म प्रतिवर्गमिटर ८५ हजार रुपैयाँ दर कायम गरिएको छ।
भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले आ.व. २०८३/८४ का लागि पोखरासहित देशभरका सम्बन्धित भूमि प्रशासन कार्यालयको न्यूनतम मूल्यांकन पुस्तिका उपलब्ध गराएको छ।
विराटनगरमा कट्ठाको डेढ करोड
पूर्वी नेपालको प्रमुख व्यापारिक केन्द्र विराटनगरमा मुख्य पक्की सडकसँग जोडिएका जग्गाको सरकारी मूल्यांकन प्रतिकट्ठा १ करोड ५० लाख रुपैयाँसम्म पुगेको छ। साविक विराटनगरका १, २, ३, ४, ८, ९, १०, १२, १३, १४ र १५ नम्बर वडाका प्रमुख सडक आसपासका जग्गा उच्च मूल्यांकनमा छन्। यी क्षेत्र विराटनगरका मुख्य बजार तथा व्यापारिक गतिविधि केन्द्रित भूभाग हुन्।
प्रतिकट्ठा १ करोड ५० लाख रुपैयाँलाई रोपनीमा रूपान्तरण गर्दा करिब २ करोड २५ लाख रुपैयाँ हुन्छ। यस आधारमा विराटनगरको उच्च मूल्यांकन काठमाडौं, पोखरा र भरतपुरका शीर्ष दरभन्दा तल देखिन्छ।
विराटनगरमा धरान–विराटनगर सडकसँग जोडिएको केही व्यावसायिक जग्गाको दर प्रतिकट्ठा १ करोड १३ लाख ३० हजार तथा धरान–विराटनगर मलाया सडकसँग जोडिएको जग्गाको दर १ करोड ८ लाख रुपैयाँसम्म छ। शनिहाट चोकबाट बञ्जरा चोक हुँदै तीनपैनी मार्गतर्फका केही व्यावसायिक जग्गाको दर प्रतिकट्ठा ८१ लाख ३५ हजार रुपैयाँसम्म कायम गरिएको छ।
विराटनगर महानगरपालिकाको सार्वजनिक विवरणमा सम्पत्ति करका लागि छुट्टै मूल्यांकन प्रणाली रहेको देखिन्छ। महानगरले सम्पत्ति करका लागि सिलिङ मूल्यांकन र त्यसअनुसार करका दर निर्धारण गरेको छ।
ललितपुरमा भने सैफूँ क्षेत्रको व्यवस्थित तथा विकसित जग्गाको मूल्यांकन प्रतिरोपनी १ करोड ९२ लाख रुपैयाँसम्म रहेको छ। सैफूँकै पिच सडकसँग जोडिएको जग्गाको दर प्रतिरोपनी १ करोड २८ लाख रुपैयाँ छ। यसको विपरीत वडा नं. ९ का गोरेटो बाटोसँग जोडिएका जग्गाको मूल्यांकन प्रतिरोपनी ६ लाख १० हजार रुपैयाँसम्म झरेको छ।
क्षेत्रफल मिलाउँदा यस्तो देखिन्छ
तर यो तालिकालाई पाँच महानगरको बजार मूल्यको क्रम भनेर बुझ्न मिल्दैन। कारण काठमाडौं, भरतपुर र ललितपुरमा उल्लेखित दर स्थानीय तहको मूल्यांकनसँग सम्बन्धित छन् भने पोखरा र विराटनगरका उल्लेखित दर मालपोत कार्यालयको न्यूनतम मूल्यांकनसँग सम्बन्धित छन्। भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले पनि आ.व. २०८३/८४ का लागि मालपोत कार्यालयअनुसार छुट्टाछुट्टै न्यूनतम मूल्यांकन पुस्तिका सार्वजनिक गरेको छ।
अर्को महत्वपूर्ण तथ्य सरकारी मूल्यांकन र वास्तविक कारोबार मूल्यबीचको अन्तर हो। सरकारी दर मुख्यतः कर तथा राजस्व प्रशासनका लागि आधार बन्छ। वास्तविक कारोबारमा भने स्थान, जग्गाको आकार, सडकको चौडाइ, पहुँच, व्यावसायिक सम्भावना र मागअनुसार मूल्य फरक पर्न सक्छ।
त्यसैले महानगरको जग्गा मूल्यांकनलाई केवल ‘कुन सहरमा जग्गा महँगो’ भन्ने प्रश्नबाट हेर्नुभन्दा सरकारी मूल्यांकनले सहरी जग्गाको मूल्यलाई कसरी वर्गीकरण गरेको छ र एउटै महानगरभित्र मूल्यमा कति अन्तर छ भन्ने कोणबाट हेर्नु बढी तथ्यपरक हुन्छ।
अंकहरूले देखाउने तस्वीर स्पष्ट छ। काठमाडौंको मुख्य व्यापारिक क्षेत्रमा प्रतिआना ५० लाखसम्मको मूल्यांकन छ। भरतपुरको नारायणगढमा प्रतिकट्ठा ३ करोड ३८ लाख ८० हजार र पोखराको मुख्य सडक क्षेत्रमा प्रतिवर्गमिटर १ लाख रुपैयाँसम्म पुगेको छ। विराटनगरमा उच्च दर प्रतिकट्ठा १ करोड ५० लाख र ललितपुरमा प्रतिरोपनी १ करोड ९२ लाख रुपैयाँसम्म छ। तर यी सबै अंकलाई एउटै मापनमा ल्याएपछि मात्र महानगरबीचको वास्तविक अन्तर देखिन्छ।
