काठमाडौं । लामो समयदेखि सुस्त रहेको नेपालको घरजग्गा बजारमा गत आर्थिक वर्ष एउटा महत्वपूर्ण मोड देखिएको छ। कारोबारको संख्या सामान्य दरमा बढेको छ, तर कारोबारको कुल मूल्य भने अघिल्लो वर्षको तुलनामा झन्डै दोब्बर पुगेको छ।

बैंकिङ प्रणालीमा कर्जाको विस्तार, ब्याजदरमा आएको सहजता, शहरी क्षेत्रमा मागको पुनरागमन र वर्षको अन्तिम त्रैमासमा तीव्र भएको किनबेचले घरजग्गा बजारलाई पुनः चलायमान बनाएको तथ्यांकले देखाएको छ।

नेपाल राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभागले भदौ ३० मा सार्वजनिक गरेको ‘घरजग्गा कारोबारको प्रवृत्ति तथा वर्तमान स्थिति’ सम्बन्धी अध्ययनअनुसार आर्थिक वर्ष २०८२/८३ मा देशभर ७ खर्ब २० अर्ब ८६ करोड रुपैयाँ बराबरको घरजग्गा कारोबार भएको छ।

अघिल्लो आर्थिक वर्ष २०८१/८२ मा यस्तो कारोबार ३ खर्ब ८६ अर्ब १५ करोड रुपैयाँमा सीमित थियो। रकमका आधारमा हेर्दा एक वर्षमै कारोबार ८६.६८ प्रतिशतले बढेको हो।

तर यही तथ्यांकले अर्को महत्वपूर्ण तस्वीर पनि देखाउँछ। कारोबारको रकम ८७ प्रतिशतले बढ्दा कारोबारको संख्या भने केवल ४.७४ प्रतिशतले बढेको छ।

अघिल्लो आर्थिक वर्षमा कारोबार संख्या १.८४ प्रतिशतले घटेको थियो।

अर्थात् बजारमा गतिविधि फर्किए पनि कारोबार रकम बढ्नुको कारण केवल धेरै संख्यामा किनबेच हुनु मात्र होइन, कारोबार भएका सम्पत्तिको मूल्य, शहरी क्षेत्रको हिस्सा र उच्च मूल्यका सम्पत्तिको कारोबारसमेत महत्वपूर्ण भएको देखिन्छ।

चौथो त्रैमासले बदल्यो वर्षको तस्वीर

घरजग्गा बजारमा आएको सुधार वर्षभरि समान गतिमा भएको थिएन। यसको सबैभन्दा बलियो संकेत आर्थिक वर्षको अन्तिम तीन महिनाको तथ्यांकले दिन्छ।

आर्थिक वर्ष २०८२/८३ को चौथो त्रैमासमा मात्रै २ खर्ब ७५ अर्ब ७३ करोड रुपैयाँ बराबरको घरजग्गा कारोबार भएको छ।

अघिल्लो आर्थिक वर्षको सोही अवधिमा यस्तो कारोबार १ खर्ब २७ अर्ब ६१ करोड रुपैयाँ थियो। यसरी एक वर्षमा चौथो त्रैमासको कारोबार रकम २ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढीले बढेको छ।

कारोबार संख्यामा पनि अन्तिम त्रैमासमा सुधार देखिएको छ। चौथो त्रैमासमा कारोबार संख्या १२.२५ प्रतिशतले बढेको छ।

अघिल्लो वर्षको सोही अवधिमा कारोबार संख्या १४.६५ प्रतिशतले बढेको थियो। यस हिसाबले संख्यात्मक वृद्धिदर अघिल्लो वर्षभन्दा कम भए पनि कारोबार रकममा भने असाधारण विस्तार भएको देखिन्छ।

यसले घरजग्गा बजारको पुनरागमनलाई केवल ‘धेरै मानिसले जग्गा किने’ भन्ने सरल व्याख्याले मात्र बुझ्न नसकिने देखाउँछ। बजारमा भएको कारोबारको आकार र मूल्य पनि बढेको छ।

चौथो त्रैमासमा कारोबार भएको कुल क्षेत्रफल १५.४१ प्रतिशतले बढेको छ। अघिल्लो आर्थिक वर्षको सोही अवधिमा यस्तो क्षेत्रफल २.९८ प्रतिशतले घटेको थियो।

कारोबारको प्रकृतिमा आएको परिवर्तनले पनि बजारको गतिविधि पुष्टि गर्छ। लिखत पारितअन्तर्गतको कारोबार संख्या १२.२८ प्रतिशतले बढेको छ। त्यसमा राजीनामा कारोबारको वृद्धि अझ बलियो छ।

राजीनामा कारोबार संख्या २२.८८ प्रतिशतले बढेको छ, जबकि अघिल्लो वर्षको चौथो त्रैमासमा यस्तो वृद्धि ८.१५ प्रतिशत मात्रै थियो।

यसको अर्थ बजारमा कागजी वा सीमित प्रकृतिका कारोबार मात्र होइन, वास्तविक स्वामित्व हस्तान्तरण हुने बिक्री कारोबारसमेत बढेको देखिन्छ।

बैंकको पैसा फर्कियो जग्गातिर

घरजग्गा बजारको सुधारलाई बैंकिङ क्षेत्रको अवस्थाबाट अलग गरेर हेर्न सकिँदैन। राष्ट्र बैंकको अध्ययनले नै घरजग्गा क्षेत्रमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट प्रवाह भएको कर्जा बढेको देखाएको छ।

आवासीय घरजग्गा कर्जासहित घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह भएको बैंक कर्जा समीक्षा अवधिमा ६.९३ प्रतिशतले बढेको छ। अघिल्लो आर्थिक वर्षको चौथो त्रैमासमा यस्तो कर्जा वृद्धि ५.८६ प्रतिशत थियो।

यसको पृष्ठभूमिमा बैंकिङ प्रणालीमा आएको तरलता सहजता महत्वपूर्ण छ। राष्ट्र बैंकका अधिकारीहरूले पछिल्लो घरजग्गा सुधारलाई बैंकिङ प्रणालीमा तरलताको दबाब कम हुनु र खरिदकर्ताको विश्वासमा सुधार आउनुसँग जोडेर व्याख्या गरेका छन्।

राष्ट्र बैंकका आर्थिक अनुसन्धान विभागका प्रमुख सत्येन्द्र तिमिल्सिनाले पनि पछिल्ला त्रैमासमा घरजग्गा कारोबार क्रमशः बढेको बताएका छन्। उनका अनुसार तथ्यांकले आर्थिक गतिविधि विस्तार हुँदै गएको र त्यससँगै घरजग्गा कारोबारमा सुधार आएको देखाउँछ।

ब्याजदरको अवस्था पनि यसमा जोडिन्छ। २०८२/८३ को मौद्रिक नीतिले निजी आवासीय घर निर्माण वा खरिदका लागि कर्जाको सीमा २ करोडबाट बढाएर ३ करोड रुपैयाँ पुर्‍याएको थियो।

पहिलोपटक घर निर्माण वा खरिद गर्ने व्यक्तिका लागि धितो मूल्यको ८० प्रतिशतसम्म कर्जा उपलब्ध गराउने व्यवस्था गरिएको थियो। अन्य आवासीय कर्जामा ७० प्रतिशतसम्म कर्जा मूल्य अनुपातको व्यवस्था गरिएको थियो।

यस्तो नीतिगत सहजता र बैंकिङ प्रणालीमा देखिएको अधिक तरलताको प्रभावले घरजग्गा कर्जामा क्रमशः माग बढाउन सहयोग गरेको देखिन्छ।

राष्ट्र बैंकले २०८३/८४ मा पनि मौद्रिक नीति सार्वजनिक गरिसकेको छ र पछिल्लो समय बैंकिङ प्रणालीमा तरलता व्यवस्थापनका लागि ठूलो परिमाणमा निक्षेप संकलन उपकरण प्रयोग गरिरहेको छ।

सेप्टेम्बर ११ सम्म राष्ट्र बैंकमा बैंकिङ प्रणालीको करिब १.३५ खर्ब रुपैयाँ बराबरको अधिक तरलता थुप्रिएको रिपोर्ट सार्वजनिक भएको थियो।

यसले एउटा महत्वपूर्ण विरोधाभास देखाउँछ। एकातिर बैंकिङ प्रणालीमा कर्जाको माग कमजोर हुँदा पैसा केन्द्रीय बैंकमा थुप्रिएको अवस्था छ, अर्कोतिर घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा विस्तार हुन थालेको छ।

अर्थात् विगतको कर्जा संकट र महँगो ब्याजदरका कारण रोकिएको घरजग्गा मागको केही हिस्सा पुनः सक्रिय भएको हुन सक्छ।

तर यसलाई पुरानो ‘घरजग्गा उछाल’ कै रूपमा बुझ्न भने तथ्यांकले अनुमति दिँदैन। कारोबार संख्या ४.७४ प्रतिशतले मात्र बढेको छ।

त्यसैले अहिलेको सुधारलाई मूल्य र कारोबार आकारमा आएको ठूलो विस्तार तथा कारोबार गतिविधिमा आएको मध्यम सुधारका रूपमा छुट्याएर हेर्नुपर्ने हुन्छ।

काठमाडौंले तान्यो ठूलो रकम

घरजग्गा बजारको सुधार सबैभन्दा तीव्र रूपमा काठमाडौं उपत्यका र प्रमुख शहरी केन्द्रमा देखिएको छ।

राष्ट्र बैंकका अनुसार आर्थिक वर्ष २०८२/८३ को चौथो त्रैमासमा काठमाडौं महानगरपालिकामा घरजग्गा कारोबार संख्या १५५.७४ प्रतिशतले बढेको छ।

ललितपुर महानगरपालिकामा १३६.९२ प्रतिशत, पोखरा महानगरपालिकामा १०८.७१ प्रतिशत, भरतपुरमा ६३.०४ प्रतिशत, विराटनगरमा ४७.५९ प्रतिशत र वीरगञ्जमा २९.१९ प्रतिशतले कारोबार संख्या बढेको छ।

काठमाडौं महानगरपालिकाको तथ्यांक अझ रोचक छ। कारोबार संख्या १५५.७४ प्रतिशतले बढ्दा कारोबार भएको कुल क्षेत्रफल २०८.२२ प्रतिशतले बढेको छ। कारोबारको कुल मूल्य भने २१७.४० प्रतिशतले बढेको छ।

यसले काठमाडौंको बजारमा केवल साना कित्ताको किनबेच बढेको मात्र होइन, कारोबारको भौतिक क्षेत्रफल र आर्थिक आकार दुवै तीव्र रूपमा विस्तार भएको देखाउँछ।

ललितपुर, पोखरा र भरतपुरमा पनि कारोबार संख्या दोहोरो अंकदेखि तीन अंकसम्म बढेको छ। यसको अर्थ घरजग्गा बजारको सुधार राजधानीमा मात्र सीमित नभई प्रमुख शहरी केन्द्रमा फैलिएको छ।

यद्यपि महानगरका तथ्यांकलाई देशभरको सामान्य घरजग्गा बजारको प्रतिनिधि मान्न मिल्दैन।

महानगर क्षेत्रमा सम्पत्तिको मूल्य तुलनात्मक रूपमा उच्च हुने भएकाले कारोबार संख्यामा आएको सामान्य वृद्धि पनि कुल कारोबार रकममा ठूलो प्रभाव पार्न सक्छ।

त्यसैले ७ खर्ब २० अर्ब रुपैयाँको कुल कारोबारलाई घरजग्गाको मूल्य देशभर समान दरमा बढेको संकेतका रूपमा बुझ्नु गलत हुनेछ।

बागमतीमा सबैभन्दा ठूलो छलाङ

प्रदेशगत तथ्यांकले पनि बजारको सुधार असमान रहेको देखाउँछ। आर्थिक वर्ष २०८२/८३ को चौथो त्रैमासमा बागमती प्रदेशमा राजीनामा कारोबार संख्या ६९.३८ प्रतिशतले बढेको छ।

सबै प्रदेशमध्ये यो सबैभन्दा ठूलो वृद्धि हो। यसको विपरीत मधेश प्रदेशमा राजीनामा कारोबार संख्या ३.४४ प्रतिशतले घटेको छ। बाँकी सबै प्रदेशमा यस्तो कारोबार बढेको छ।

कारोबार भएको कुल क्षेत्रफलमा पनि बागमती अगाडि छ। बागमतीमा यस्तो क्षेत्रफल ५०.२४ प्रतिशतले बढेको छ। मधेशमा भने ६.१९ प्रतिशतले घटेको छ। तर कारोबार रकमको वृद्धि हेर्दा तस्वीर अझ ठूलो देखिन्छ।

सातै प्रदेशमा घरजग्गा कारोबारको कुल मूल्य अघिल्लो आर्थिक वर्षको सोही अवधिको तुलनामा बढेको छ। बागमतीमा कारोबार मूल्य १७५.३३ प्रतिशतले बढेको छ। मधेशमा सबैभन्दा कम भए पनि वृद्धि ३१.९८ प्रतिशत छ।

बागमतीको उच्च वृद्धिमा काठमाडौं उपत्यका र आसपासका तीव्र शहरीकरण भएका क्षेत्रको भूमिका महत्वपूर्ण देखिन्छ। यही प्रदेशमा ठूलो आर्थिक गतिविधि, जनसंख्या र बैंकिङ कारोबार केन्द्रित भएकाले घरजग्गा बजारको सुधारले समग्र राष्ट्रिय कारोबार रकममा ठूलो प्रभाव पार्छ।

अर्कोतर्फ, सातै प्रदेशमा २.५ देखि १० आना क्षेत्रफलका प्लट सबैभन्दा बढी कारोबार भएका छन्। अघिल्लो आर्थिक वर्षमा मधेश प्रदेशमा २० आनाभन्दा ठूला प्लटको कारोबार बढी भए पनि पछिल्लो वर्ष त्यहाँ पनि साना तथा मध्यम आकारका प्लटतर्फ कारोबारको झुकाव देखिएको छ।

यसले बजारमा ठूला संस्थागत वा अत्यधिक ठूलो जमिनको कारोबारभन्दा घर निर्माण, आवासीय प्रयोजन र मध्यम आकारका जग्गा खरिदतर्फ मागको आधार फराकिलो भएको संकेत दिन्छ।

हेटौंडादेखि धनगढीसम्म फैलियो चहलपहल

महानगरपछि उपमहानगरहरूको तथ्यांकले पनि घरजग्गा बजारमा आएको सुधारको अर्को तह देखाउँछ।

चौथो त्रैमासमा कलैया बाहेक सबै उपमहानगरपालिकामा घरजग्गा कारोबार संख्या बढेको छ। धनगढी उपमहानगरपालिकामा कारोबार संख्या ७३.१६ प्रतिशतले बढेको छ। कलैयामा भने कारोबार संख्या स्थिर रहेको राष्ट्र बैंकको अध्ययनले देखाएको छ।

कारोबार भएको क्षेत्रफलमा भने सबै उपमहानगरपालिकामा वृद्धि भएको छ। हेटौंडामा कारोबार भएको कुल क्षेत्रफल १०४.१६ प्रतिशतले बढेको छ। अझ कारोबारको कुल मूल्य हेर्दा हेटौंडामा १८६.८० प्रतिशतको वृद्धि भएको छ।

यसले राजधानीबाहिरका प्रमुख शहरमा पनि घरजग्गाको माग पुनः सक्रिय हुँदै गएको देखाउँछ। रोजगारी, उद्योग, व्यापार, यातायात र बसाइँसराइका कारण विकसित भइरहेका शहरमा आवासीय जमिनको माग बढ्दा त्यसको प्रभाव स्थानीय घरजग्गा कारोबारमा परेको हुन सक्छ।

तर यहाँ पनि कारोबार रकम र कारोबार संख्याबीचको अन्तरलाई नजरअन्दाज गर्न मिल्दैन। रकममा आएको ठूलो वृद्धि सम्पत्तिको मूल्य, कारोबारको आकार र उच्च मूल्य भएका स्थानको हिस्सासँग पनि जोडिएको हुन्छ।

राजस्व बढ्यो, बजार अझै परीक्षणमै

घरजग्गा कारोबार बढेपछि त्यसको प्रत्यक्ष असर सरकारको राजस्वमा परेको छ। राष्ट्र बैंकका अनुसार चौथो त्रैमासमा घरजग्गा कारोबारबाट संकलित राजस्व ४८.२६ प्रतिशतले बढेको छ। अघिल्लो आर्थिक वर्षको सोही अवधिमा यस्तो राजस्व वृद्धि २३.४५ प्रतिशत थियो।

पुँजीगत लाभकरको वृद्धि अझ ठूलो छ। समीक्षा अवधिमा घरजग्गा कारोबारबाट संकलित पुँजीगत लाभकर ६३.२२ प्रतिशतले बढेको छ। अघिल्लो आर्थिक वर्षको सोही अवधिमा यस्तो वृद्धि २९.९८ प्रतिशत थियो।

यसले घरजग्गा कारोबारमा आएको सुधारको प्रभाव केवल जग्गा बेच्ने र किन्ने पक्षमा मात्र सीमित नरहेको देखाउँछ। मालपोत कार्यालय, स्थानीय तह, बैंकिङ क्षेत्र, निर्माण सामग्री, घर निर्माण तथा सम्बन्धित सेवा व्यवसायसम्म यसको प्रभाव पुग्ने सम्भावना हुन्छ।

तर यही तथ्यांकले अर्को सावधानी पनि माग गर्छ। कारोबार रकम ८६.६८ प्रतिशतले बढेको भए पनि कारोबार संख्या ४.७४ प्रतिशत मात्रै बढेको छ। त्यसैले अहिलेको सुधारलाई ‘घरजग्गाको मूल्य पनि त्यही अनुपातमा बढ्यो’ भनेर बुझ्न मिल्दैन।

राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले कारोबारको कुल मूल्य देखाउँछ, बजार मूल्य सूचकांक वा देशभरको औसत जग्गा मूल्यवृद्धि भने देखाउँदैन।

अर्को महत्वपूर्ण पक्ष मौसमी प्रभाव हो। राष्ट्र बैंकका अधिकारीहरूले आर्थिक वर्षको अन्तिम त्रैमासमा घरजग्गा कारोबार स्वाभाविक रूपमा बढ्ने बताएका छन्।

त्यसैले चौथो त्रैमासको तीव्र वृद्धिलाई वर्षभरि समान रूपमा कायम रहने प्रवृत्तिका रूपमा निष्कर्ष निकाल्न अझ केही समयको तथ्यांक आवश्यक हुन्छ।

अहिलेको तथ्यांकले भने एउटा कुरा स्पष्ट देखाएको छ। लामो समयसम्म रोकिएको घरजग्गा कारोबार फेरि चल्न थालेको छ।

कारोबार संख्या सकारात्मक भएको छ, कारोबार क्षेत्रफल बढेको छ, राजीनामा कारोबार तीव्र भएको छ, बैंक कर्जा विस्तार भएको छ, सरकारको राजस्व बढेको छ र प्रमुख शहरमा गतिविधि उल्लेख्य रूपमा फर्किएको छ।

तर बजार पूर्ण रूपमा पुरानै अवस्थामा फर्किएको निष्कर्ष निकाल्न भने अझै हतार हुनेछ।

घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा विस्तार ६.९३ प्रतिशत मात्रै छ, कारोबार संख्या वृद्धि ४.७४ प्रतिशत छ र ठूलो उछाल मुख्यतः वर्षको अन्तिम त्रैमासमा केन्द्रित छ।

त्यसैले अहिलेको अवस्था सुस्त बजारबाट पुनरुत्थानतर्फको चरणका रूपमा हेर्न बढी उपयुक्त देखिन्छ। अब निर्णायक पक्ष भनेको नयाँ आर्थिक वर्षको कारोबार हो।

ब्याजदर, बैंकिङ प्रणालीको तरलता, कर्जा माग, आम्दानीको अवस्था, सम्पत्तिको मूल्य र सरकारको भूमि तथा आवाससम्बन्धी नीति कता जान्छ भन्नेले यो सुधार अस्थायी उछाल हो कि दीर्घकालीन पुनरुत्थानको सुरुआत हो भन्ने निर्धारण गर्नेछ।

अहिलेसम्मको तथ्यांकले भने वर्षौँदेखि रोकिएको घरजग्गा बजारमा पैसा र गतिविधि दुवै पुनः चल्न थालेको संकेत दिएको छ। ७ खर्ब २० अर्ब ८६ करोड रुपैयाँको वार्षिक कारोबार त्यसको सबैभन्दा ठूलो प्रमाण हो।